倉庫ビジネス、はじめました。-運送業と相性の良い不動産投資で安定収入を作る！-

ライチ

こんにちは、ライチです！

今日も今日とて、副業の話をしていきますよ

今回はちょっとニッチだけど、「個人で倉庫を買って企業に貸し出す」っていうビジネスについて、リアルな話をしていこうと思います。

男性乗務員・八作

え、倉庫って個人で持てるんですか？

女性乗務員・桃香

貸してほんとに稼げるの？

って思った人、実はめっちゃ効率よく稼げるかもしれないビジネスなんです。

この記事を読み終わるころには、

「ちょっと倉庫探してみようかな…」って思ってるかもしれませんよ！

そもそも、なんで倉庫ビジネスがアツいの？

まず、最近やたらと倉庫の需要が上がってるって知ってました？

理由はシンプルで、「モノが動きすぎてる」から。

男性乗務員・八作

あ〜、最近では運送会社でも長距離便の中継地点になる倉庫を探すケースもありますね！

などなど、荷物の「一時保管場所」って実はめちゃくちゃ必要とされてるんですよね。

特に都市近郊の倉庫は取り合い状態なところも。

そこで登場するのが、個人オーナー。

デカい物流企業じゃなくても、1棟倉庫を持っていれば立派な大家さん。

企業に貸して賃貸収入を狙えるわけです。

男性乗務員・八作

んー、しかしそんなうまくいくんですかね？

ライチ

運送業で働いてると、たとえば製造工場の出荷担当者が「この辺りで倉庫を探してるんだけどね〜なかなか見つからないんだよ」みたいな話って聞いたことないかな？

現場で働いてるとそんな潜在的な需要を知ることもできる

何気ない会話からビジネスのヒントを得られて、なら自分が倉庫貸しをやってみようと思ったんだよ

女性乗務員・桃香

私たち物流倉庫ってよく出入りしますからね

荷物をパレットに乗せて移動させるとか、運送業のドライバーは荷扱いにも慣れてるし、この副業との相性は良さそう

ライチ

ドライバーならフォークリフトの免許持ってる人も多いだろうしね

お客さんの需要に合わせて、リフト操作とかもできる！

運送会社が自社で保管用の倉庫を持っているのを目にすることもあると思いますが、あれを個人で運営するイメージですね。

荷物の保管ビジネスっていうと、トランクルームなどもありますが、倉庫には倉庫のメリットがあるので、以下に解説していきます。

倉庫を持つメリット5選！

「倉庫ビジネスって具体的にどんなメリットがあるの？」ってことで、代表的な5つを紹介します。

1. 比較的に安定しやすい賃貸収入

倉庫って、住居系と違って「長期契約」されやすいんですよ。

企業が使う前提なので、1年や2年で退去っていうのはあまりなくて、3年〜10年契約もざら。

しかも「このエリアでこの広さは他にない」とかになると、借りる側も「ここ手放したらマズい」となって、すぐに出ていかない。

つまり、安定収入ゲットのチャンス！なんですよね。

ライチ

私が関西で働いていた20代の頃、大阪のそれほど大きいってわけでもないある倉庫に一人で受け付け番をしているおじさんがいました

その倉庫はおじさんが所有していたもので、ある企業と契約して使われてました

おじさんは、半日ほどだけ入出荷の受付けをして、たまにトラックが来たらフォークリフトで荷物の積み卸しを手伝って、それ以外はほぼ自由時間だそうで…事務所でテレビを見ながら、たまにパソコンでヤフーオークションのサイトを見たりしていました（笑）

それで倉庫の利用料も含めて年収700以上あるとチラッと聞かされて、世の中にはおいしい仕事もあるんだなあと知って、うらやましく思ったライチ青年でした

男性乗務員・八作

資本（土地建物）を持つって、強い武器になりますね

もちろんリスクを取りながらやってるっていうのもあるだろうけど、世の中、稼ぎ方をうまく考えたもん勝ちゲーかなって思います

2. 管理がラク！

住居系と違って、入居者トラブルがほぼなし。

みたいな心配が一切ない。しかも中の設備とかもほとんどいじられないので、退去後の修繕コストも安く済みがちです。

ライチ

アパートだと1室が空室になっただけで原状回復のための修繕（壁紙や床の張り替え、設備の入れ替えなど）で、2、30万円飛ぶこともザラなんですよね

ほかにも新しい入居者を付けるために広告料にウン10万円、給湯器が急に故障して急に20万円必要になったりとお金がかかる時は本当にかかってしまう

これを経験しているとわかりますが、適度に掃除して照明などの設備点検だけしていたら後はほぼほったらかしでも良い管理の楽さは倉庫の強いところです

3. 固定資産税がわりと安い（場所による）

意外と知られてないけど、倉庫って建物構造や立地によっては固定資産税がそこまで高くないケースもあります。築古物件ならさらに安め。

住居用物件みたいに「土地＋建物でズドン」みたいな請求が来ないことも。

4. 企業との関係性が築ける

貸してる企業と上手く付き合えば、他のビジネスにつながる可能性もあります。

倉庫を「入り口」にして、

などなど、地味に人脈資産が広がるのもおもしろいポイント。

ライチ

思いがけないような人を紹介されることもあります

自分を売り込むために、ぜひ名刺を用意しておきましょう！

5. 売却時の資産価値もアリ

将来的に売るってなったとき、貸し出し中であっても「収益物件」として販売できます。収入が出ている物件は、買い手が見つかりやすいです。

女性乗務員・桃香

毎月の収入が安定している物件なら、欲しい人はいますよね

稼ぐためのテクニック＆ポイント

さて、じゃあ実際にどうすれば「儲かる倉庫ビジネス」ができるのか。

ここでは具体的なテクニックを紹介していきます。

テク1：立地は都市の“ちょい郊外”が狙い目！

一番重要なのは立地！

これは不動産あるあるですが、倉庫にももちろん当てはまります。

要は「物流拠点としてちょうどいい場所」ってことですね。

山奥の安い土地を買っても、使いにくかったら意味がない。

ライチ

具体的に地域名を挙げると…

兵庫県の神戸なら、港に近い兵庫区など

大阪ならモノづくりの町工場が多い東大阪

名古屋なら、港に近い南区や港区

こんな感じでモノの流れが活発そうな地域がおすすめ！

テク2：最初は“築古＋DIY補修”でコスパ重視！

なるべく小さく始める、というのは商売の鉄則です。

いきなり人生をかけるレベルの金額をかけて、ピカピカの新築倉庫を買う必要なんてありません。

むしろ、築古の倉庫を安く買って、最低限の補修だけするのがベター。

補修って言っても、

くらいでOK。

ライチ

借りる企業は、見た目よりも「使いやすさ重視」なので、無駄にキレイにする必要はないです

テク3：ターゲットを絞る

どんな企業に利用してもらうか、ターゲットを絞りましょう。

ざっくり「企業」と言っても、いろんなタイプがありますよね。

自分の倉庫の立地や広さによって、どの業種向けに貸し出すかをあらかじめイメージしておくとスムーズ。

ライチ

「誰でもOKです！」より、「○○業者向けです」と打ち出した方が、相手も安心して借りられます

テク4：仲介業者は“地域密着型”が最強

借り手を見つけるときは、ネットに広告出すのもいいですが、やっぱり強いのは地元の不動産屋さん。

「倉庫物件専門」とか「事業用物件に強い」ところに相談すると、意外とすぐに見つかったりします。仲介料はかかるけど、空室リスクを考えると十分元が取れます。

ライチ

自分の倉庫を持つことができたら、地元で商売されている不動産屋さん周りをしよう！

ネットで検索して、見つかった不動産屋を一軒ずつ店舗を訪問して仲介をお願いします

テク5：複数物件を持って“分散型”にする

慣れてきたら、1つのデカい倉庫よりも、小さめの倉庫を複数持つって戦略もおすすめです。

ライチ

これ、地味に効いてくるんですよね

「全部空いたらどうしよう」って不安が減ります

注意点もある！事前にチェックすべきこと

いい話ばかりじゃなくて、注意点ももちろんあります。

ここ、ちゃんと押さえておきましょう。

用途地域の確認！

そもそもその土地に「倉庫を建てて（or使って）いいか」は、用途地域で決まってます。住宅街ど真ん中だとNGなことも。

市役所の都市計画課とかに確認するか、不動産屋さんに調べてもらいましょう。

ライチ

高い買い物なので、倉庫として稼働していい地域かどうかは必ず確認しよう！

火災保険、賠償責任の対策

倉庫が火事になったり、中の荷物が盗まれたりした場合、責任問題になるケースもあります。最低限の火災保険＋賠償責任保険には入っておくと安心。

というか、必ず入っておきましょう！

ライチ

取り返しのつかないリスクに備えるのが保険です

昨今は保険料が上がり続けてるので、見積もりを見て「こんなにかかるのか…」とケチりたくなる人もいるかもしれません

ですが、起きてしまうと人生にとって致命的になることには、必ず保険をかけておくべきです

契約時に「荷物の管理責任は借主」と明記しておくのも大事！

修繕積立費などの準備

建物なので当然、年月が経てば修繕が必要になります。突然大きな出費にならないように、毎月少しずつ積み立てておくのがおすすめ。

ライチ

ありがちなのが、屋根からの雨漏りとかですね

そんな突発的な修繕に迫られても対応できるように、ある程度のキャッシュ（現金）は常に用意しときましょう

まとめ：倉庫ビジネスは“裏トレンド”でありチャンス！

というわけで、今回のまとめです。

最近は「不動産投資＝マンション」ってイメージが強いけど、実は倉庫ってブルーオーシャンなんですよね。人が少ない分、チャンスもいっぱい。

「ちょっと変わった投資やってみたいな」

「副収入ほしいけど、サラリーマンじゃ時間ないな」

って人には、一つの選択肢になるかもしれません。

男性乗務員・八作

なるほどー

ところで、以前に不動産投資をおすすめされてた時のように、倉庫を買う時も金融機関から融資を受けるんですか？

ライチ

だね！

湯水のように現金を使えるならいいけど、私らのような持たざる者は、融資を受けてレバレッジをかけた設備投資をしないとお金持ちになれないからね

先にも書いたように、工場の出荷担当者さんなどから潜在的な需要を探ることができたら、それをエビデンス（根拠）として日本政策金融公庫などに融資依頼を持ち込むのもアリだよ

女性乗務員・桃香

融資を受けて立地の良さげな倉庫を買えたら、売るときも売りやすくて良い財産になりますよね！

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ライチ

そういえば私の知り合いは、廃業して何年も使われてなかった廃墟みたいな元スーパーマーケットの建物に、最低限の改装(壁などをぶち抜いたり)をして、倉庫にしてたよ

雨風をしのげて物が保管できそうな建物なら、アイデア次第で収益を生む施設に生まれ変わらせることもできる

地域の活性化にもつながる、立派な社会貢献だよね！

女性乗務員・桃香

そんな応援したくなるような夢を語れる人って、公庫さんとか信用金庫さんは大好きですよね

興味がわいたら、まずは近くの倉庫物件を検索してみたり、稼働していない工場跡や空き地の活用を検討してみるところからスタートしてみてください。

ではまたっ、ピース！